안녕하세요. 양심적금융인입니다. 대부분의 자산의 가치가 오르고 있는 요즘. 2026.5.9일 양도세 중과 유예 종료와 보유세 인상 가능성에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 규제가 강화되면 집값이 잡힐 것 같지만, 역설적이게도 과거의 데이터와 루마니아 자가 점유율 95% 사례는 우리에게 전혀 다른 시나오를 경고하고 있습니다. 이번 시간은 왜 규제가 집값을 더 밀어 올리는지, 그리고 곧 닥쳐올 보유세 인상이 주거 환경에 어떤 영향을 미칠지 생각해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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'양도세 중과' 실패한 역사

2026년 5월 10일부터 다시 시작되는 양도세 중과가 무엇인지 먼저 살펴보겠습니다.

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우선 2005년 노무현 정부 당시 부동사 투기 억제를 위해 2007년부터 2주택 50%, 3주택 60% 중과 도입을 예고했습니다. 양도세에 중과를 하는 이유를 풀어 표현해 보자면 '부동산으로 인해 차익을 얻어도 어차피 세금으로 다 뱉어야 하니 부동산을 투자 대상으로 이용하지 말라!'라는 의미를 담고 있습니다. 단순히 생각하면 일리가 있는 말입니다. 하지만 정부의 의도와 달리 오히려 부동산 폭등을 불러일으키게 됩니다.

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이미 집을 가진 다주택자들 입장에서는 굳이 세금을 과하게 부여받으면서 집을 팔 이유가 없다고 생각하게 되었습니다. 그런데 집을 사고 싶어 하는 혹은 더 좋은 집으로 이사 가고 싶어 하는 수요는 그대로 넘치는데 공급이 확 줄어들어 버린 것입니다. 자연스레 집값은 점점 높아질 수밖에 없었습니다.

양도세 중과와 부동산 상승

이후 2009년부터 2014년까지 이명박, 박근혜 정부를 거치며 양도세 중과 제도를 유예하다가 2014년 사실상 폐지를 했습니다. 단순히 양도세 중과 때문이라 보긴 어렵지만 해당 기간 부동산 시장은 오히려 안정적인 가격을 보였습니다.

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이후 다시 2018년 문재인 정부가 양도세 중과 카드를 꺼냈습니다. 연이은 부동산 정책 실패로 오히려 전체 부동산 가격을 급격하게 상승시켰고 이에 대한 해결책 중 하나로 2021년에 양도세 중과 세율을 더 높입니다. (현재 중과 기준 세율) 하지만 불타는 부동산을 어쩌지 못했습니다.

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다음 2022년 윤석열 정부에서는 다시 양도세 중과 유예를 선택했고 부동산 시장은 안정적으로 흘러갑니다.

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2026년 5월 9일 다시 양도세 중과 유예가 끝나고 적용될 것이라는 예고가 나와서 시장의 관심이 쏠리고 있는 상황입니다.

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양도세 중과 최고 세율 82.5%

(기본세율45% + 중과30% + 지방소득세7.5%)

양도세 중과가 다시 시행되면 최대 82.5%라는 어마어마한 세금을 내야 합니다.

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간단히 생각해 보면 집값이 10억이 올랐어도 세금으로 8.25억을 내야 해서 실제 수익이 1.75억 밖에 수중으로 안 들어온다는 의미입니다. 보유 기간에 따라 차이는 있겠지만 이를 사고팔고 가지고 있으면서 나간 여러 비용들을 고려해 보면 파는 게 의미 없는 수준이 되는 겁니다.

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이번년도 혹은 1~2년 내에 집을 팔 생각이 있었던 사람들 입장에서는 괜히 이러지도 저러지도 못할 수 있으니 조금 더 일찍 집을 판매해야겠다는 생각을 가지게 됩니다. 이에 단기적으로는 시장에 매도 물량이 증가하는 효과를 볼 수 있습니다. 하지만 장기적 관점으로 봤을 때 굳이 세금으로 다 나갈 돈인데 집을 팔 이유가 없어지고 시장에 매물은 급속도로 적어지는 흐름으로 흘러갑니다.

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'1주택' 줄어드는 선택지의 함정

조금 다른 과점에서 생각해 보겠습니다. 부동산에 100억을 쓸 수 있는 상황이라고 가정해 보겠습니다.

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A는 모든 돈을 모아서 가장 좋은 곳에 1개의 부동산을 구입하길 원할 수 있습니다. 그런데 B는 100억짜리 1개보다 10억짜리 10개의 더 많은 부동산을 구입하길 원할 수 있습니다. 이외에 누군가는 메인 지역에 90억짜리 부동산을 매수하고 자주 방문하는 집에 서브 부동산으로 10억을 사용할 수도 있을 것입니다.

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현재는 이렇게 사람의 성향과 상황에 따라 수요가 다양하게 존재합니다. 그런데 양도세 중과를 비롯한 다양한 규제로 1주택을 강제화 시킨다면 모든 사람이 더 상급지의 비싼 1채의 집만을 선택해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 모든 사람이 경쟁을 시작하면 당연하게도 집값은 오를 수밖에 없는 상황에 놓이게 됩니다.

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주택자가점유율 95%

루마니아도 집값이 오른다.

이상적인 세상일 수 있다고 착각하는 것 중 하나가 모든 사람들이 본인의 집을 갖는 것입니다. 유럽의 루마니아는 주택 자가 점유율이 95%가 넘는 국가입니다. 이는 독특한 역사 때문입니다. 1990년대 공산 정권이 붕괴하면서 국가가 가지고 있던 아파트를 거주자들에게 저렴하게 매각했기 때문입니다.

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거의 전 국민이 자가를 보유하고 있는 루마니아조차도 집값이 계속 오르고 있습니다. 2025년 한 해 동안 10~14% 정도 상승했으며 2026년도 완만한 상승세를 이어갈 것으로 전망하고 있습니다. 결국 모든 사람이 집을 가지고 있더라도 '더 좋은 집에 살고 싶다'는 인간의 기본적인 욕망이 사라지지 않는 이상 집값은 오릅니다.

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아이러니하게도 자가 점유율이 너무 높아서 부동산 개발에 적극적이지 않으니 주거의 질은 점점 형편 없어지고 이에 더 좋은 주거를 바라는 사람이 늘어나고 집값은 더 오르고 있다고 합니다.

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