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임대차 계약이 만료가 되면 임대인과 임차인 사이에는 크고 작은 문제들이 종종 발생합니다. 법률구조공단에서 발간한 주택임대차분쟁조정 사례집에는 관련된 조정사례들이 수록되어 있는데요. 마루 훼손문제가 있었는데 임대인과 임차인이 서로 양보하여 조정된 사례를 살펴 보겠습니다.

1.사건개요

∙ 신청인(임차인)은 2021. O. O. 피신청인(임대인)과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2021. O. O.부터

2년간, 보증금 2억9천만원으로 정하여 주택임대차계약을 체결한 이후, 기간을 2년 더 연장하고 보증금은

2억 5천만원(4천만원 감액)으로 하는 재계약을 체결하였음.

∙ 이 사건 아파트 계약서 특약사항에는 “거주기간 중 발생된 파손부분(통상적인 마모제외) 기간만료 후

원상복구키로 한다”고 기재되어 있음

∙ 피신청인은 신청인에게 이 사건 아파트 바닥 마루 훼손을 이유로 교체비용 145만원을 요구하였고 신청인이

이에 대해 이의를 제기하며 조정을 신청하였음.

통상적인 손모 외에 임차인 과실에 의한 파손은 원상복구하는 조건으로 임대차 계약이 체결되었고 계약만료시 마루 부분 훼손문제가 발생하였습니다.

2.당사자의 주장

1) 임차인

이 사건 아파트는 2006년에 준공되었고 준공 이후 바닥마루는 한 번도 교체된 사실이 없음.(피신청인도 인정)

신청인 입주 전의 기존 세입자(2019년부터 24개월간거주)가 거주 할 당시에도 바닥 마루 변색이 있었음.(기존 세입자 진술서 첨부) 이 사건 아파트 내 바닥마루는 시공한 지 19년이 경과하여 리모델링을 해야 할 정도로 내용연수를 경과했으며 신청인이 관리의무를 소홀히 한 것이 아님에도 불구하고 신청인에게 원상복구를 요구하는 것은 부당함. 따라서 계약기간 만료시 피신청인이 보증금 전부를 반환해야 함

임차인의 주장은 19년이 경과한 바닥마루였고 임대차 시작당시부터 바닥 마루 변색이 있었다고 주장을 하였습니다.관리의무를 소홀히 하지 않았으므로 임차인의 과실은 없다라는 입장이었습니다

2) 임대인

신청인이 거실 창가에 화분을 키우면서 바닥으로 물이 흘렀거나 문단속 부주의로 인해 비가 들어와 바닥마루에 빗물이 고였을 것으로 추정됨. 이는 신청인의 관리의무 소홀에 해당함.

신청인 입주 시 거실 바닥은 문제될 정도로 훼손된 곳은 없었으며 신청인도 문제를 제기한 사실이 없음. 따라서 신청인은 바닥마루 교체를 위한 원상복구비용으로 145만원을 부담해야 함.

임대인 주장은 임차인 관리소홀로 물이 흘러 바닥이 훼손되었다는 주장입니다.

3.관련 법 및 판례

1) 법령

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

민법 제623조((임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법 제654조(준용규정)

제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

민법에 있는 법 조문들 입니다

2) 관련판례

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차목적물을사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것이고(임차인이 임대차기간 중 사용으로 마모되어 생기는 가치훼손 부분은 그 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있다), 이에 관하여는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없으며 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 대하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부담하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복 의무가 있다고 보기 어렵다 (서울중앙지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019가합4453 판결).

대법원 판례는 아니지만 통상의 손모에 대해서는 임차인의 귀책사유가 없다라는 서울중앙지방법원 판결입니다.

4.분쟁조정위원회 조정내용

1) 피신청인은 2025. O. O.까지 신청인으로부터 별지 기재 아파트를 인도받음과 동시에 신청인에게 249,700,000원(보증금 2억5천만원에서 신청인이 부담하는 임차목적물 원상복구비용 30만원을 공제한 금액)을 지급한다.

2) 신청인은 2025. O. O.까지 피신청인으로부터 249,700,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 제1항 기재 아파트를 인도한다. 만일 신청인이 피신청인에게 제1항 기재 아파트를 인도했음에도 불구하고 피신청인이 2025. O. O.까지 위 금원의 지급을 지체하면 2025. O. O.부터 다 갚는 날까지 연12%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.

3) 신청인과 피신청인은, 이 사건 신청원인(이 사건 임차목적물 일체의 원상복구비용 요구, 주택반환 및 보증금 반환)과 관련하여 본 조정 합의에서 정한 것 이외에 상호간에 더 이상의 채권·채무가 없음을 상호 확인하고, 이와 관련하여 향후 서로에 대하여 재판상, 재판 외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.

4) 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 위 제1,2항에 관한 강제집행을 할 수 있음을 상호승낙한다.

법률구조공단 분쟁조정위원회는 바닥마루를 시공한 지 19년이 지난 점, 신청인 거주 전에도 이미 상당부분 바닥 마루 변색이 진행되었던 것으로 보이는 점 등을 설명하고 상호양보라는 조정절차의 취지를 고려하여 신청인이 30만원 정도 바닥마루 원상회복 비용을 부담하고 나머지 잔액보증금은 반환하는 분쟁조정안을 제시하였고 양 당사자가 수용하여 분쟁을 조속히 끝낼 수 있었습니다.

분쟁을 최소화 하기 위해서는 임대차계약당시 문제가 될 만한 부분은 임대인과 서로 협의하여 계약서에 꼼꼼히 기재를 해 두거나 사진을 찍어 둘 필요가 있습니다. 계약할때는 문제가 없지만 시간이 한참 지난 뒤인 계약만료시에 문제가 발생하기 때문입니다.